Prêt vs hypothèque

Les prêts hypothécaires sont des types de prêts garantis par des biens immobiliers ou personnels.

Un prêt est une relation entre un prêteur et un emprunteur. Le prêteur est également appelé créancier et l'emprunteur est appelé débiteur. L'argent prêté et reçu dans cette transaction est connu sous le nom de prêt: le créancier a «prêté» de l'argent, tandis que l'emprunteur a «contracté» un prêt. Le montant d'argent initialement emprunté est appelé capital . L'emprunteur rembourse non seulement le principal mais également des frais supplémentaires, appelés intérêts. Les remboursements de prêt sont généralement payés en versements mensuels et la durée du prêt est généralement prédéterminée. Traditionnellement, le rôle central des banques et du système financier était d'accepter les dépôts et de les utiliser pour émettre des prêts, facilitant ainsi une utilisation efficace de l'argent dans l'économie. Les prêts sont utilisés non seulement par des particuliers, mais aussi par des organisations et même des gouvernements.

Il existe de nombreux types de prêts, mais l'un des types les plus connus est l' hypothèque . Les prêts hypothécaires sont des prêts garantis qui sont spécifiquement liés à des biens immobiliers, tels qu'un terrain ou une maison. La propriété appartient à l'emprunteur en échange d'argent payé en plusieurs versements au fil du temps. Cela permet aux emprunteurs (débiteurs hypothécaires) d'utiliser la propriété plus tôt que s'ils étaient tenus de payer la pleine valeur de la propriété dès le départ, l'objectif final étant que le débiteur finisse par devenir propriétaire intégral et indépendant de la propriété une fois l'hypothèque entièrement payée. Cet arrangement protège également les créanciers (créanciers hypothécaires). Dans le cas où un débiteur manque à plusieurs reprises les paiements de prêt hypothécaire, par exemple, sa maison et / ou son terrain peuvent être saisis, ce qui signifie que le prêteur reprend une fois la propriété de la propriété pour récupérer les pertes financières.

Tableau de comparaison

Tableau comparatif des prêts et des prêts hypothécaires
Prêt Hypothèque
SurRelation entre le prêteur et l'emprunteur. Le prêteur est également appelé créancier et l'emprunteur est débiteur. L'argent prêté et reçu dans le cadre de cette transaction est appelé prêt: le créancier a «prêté» de l'argent, tandis que l'emprunteur a «contracté» un prêt.Les prêts hypothécaires sont des prêts garantis qui sont spécifiquement liés à des biens immobiliers, tels qu'un terrain ou une maison. La propriété appartient à l'emprunteur en échange d'argent payé en plusieurs versements au fil du temps.
Les typesCrédits ouverts et fermés, prêts non garantis et garantis, prêts étudiants, prêts hypothécaires, prêts sur salaire.Prêts hypothécaires à taux fixe, prêts hypothécaires FHA, prêts hypothécaires à taux variable, prêts hypothécaires VA, prêts hypothécaires à intérêt uniquement, prêts hypothécaires inversés.

Définitions financières et juridiques

Financièrement, les prêts sont structurés entre des individus, des groupes et / ou des entreprises lorsqu'une personne ou une entité donne de l'argent à une autre dans l'espoir de le rembourser, généralement avec des intérêts, dans un certain délai. Par exemple, les banques prêtent fréquemment de l'argent à des personnes ayant un bon crédit qui cherchent à acheter une voiture ou une maison, ou à démarrer une entreprise, et les emprunteurs remboursent cet argent sur une période de temps définie. L'emprunt et le prêt se produisent également de différentes manières. Il est possible pour les particuliers de prêter de petites portions d'argent à de nombreuses autres par le biais de services d'échange de prêt entre pairs comme le Lending Club, et il est courant qu'une personne prête un autre argent pour de petits achats.

La façon dont un prêt est traité légalement varie selon le type de prêt, comme une hypothèque, et les conditions énoncées dans un accord de prêt. Ces contrats sont jugés et exécutoires conformément au Code de commerce uniforme et contiennent des informations sur les conditions du prêt, les conditions de remboursement et les taux d'intérêt; ils comprennent également des détails sur les répercussions des paiements manqués et des défauts de paiement. Les lois fédérales visent à protéger les créanciers et les débiteurs contre les dommages financiers.

Bien que les gens empruntent et prêtent fréquemment à plus petite échelle sans contrat ni billet à ordre, il est toujours conseillé d'avoir un accord de prêt écrit, car les différends financiers peuvent être réglés plus facilement et plus équitablement avec un contrat écrit qu'avec un contrat oral.

Terminologie des prêts et des hypothèques

Plusieurs termes sont couramment utilisés pour parler de prêts et d'hypothèques. Il est important de les comprendre avant d'emprunter ou de prêter.

  • Principal : Le montant emprunté qui n'a pas encore été remboursé, moins les intérêts. Par exemple, si quelqu'un a contracté un prêt de 5 000 $ et remboursé 3 000 $, le capital est de 2 000 $. Il ne tient pas compte des intérêts qui pourraient être dus en plus des 2 000 $ restant dus.
  • Intérêts : «frais» facturés par un créancier à un débiteur pour emprunter de l'argent. Les paiements d'intérêts incitent fortement les créanciers à prendre le risque financier de prêter de l'argent, car le scénario idéal se traduit par un créancier qui récupère tout l'argent prêté, plus un pourcentage supérieur à cela; cela permet un bon retour sur investissement (ROI).
  • Taux d'intérêt : Le taux auquel un pourcentage du capital - le montant d'un prêt encore dû - est remboursé, avec intérêts, dans un certain laps de temps. Il est calculé en divisant le principal par le montant des intérêts.
  • Taux annuel en pourcentage (APR) : Les coûts d'un prêt au cours d'une année, y compris tous les intérêts, frais d'assurance et / ou frais de montage. Voir aussi APR vs. Taux d'intérêt et APR vs. APY.
  • Préqualifié : la préqualification pour un prêt est une déclaration d'une institution financière qui fournit une estimation approximative et non contraignante du montant qu'une personne est admissible à emprunter.
  • Pré-approuvé : la pré-approbation d'un prêt est la première étape d'une demande de prêt officielle. Le prêteur vérifie la cote de crédit et les revenus de l'emprunteur avant l'approbation préalable. Plus d'informations sur la pré-approbation et la pré-qualification.
  • Acompte : Argent comptant qu'un emprunteur donne à un prêteur dès le départ dans le cadre d'un remboursement initial du prêt. Un acompte de 20% sur une maison évaluée à 213 000 $ équivaudrait à 42 600 $ en espèces; le prêt hypothécaire couvrirait les coûts restants et serait remboursé, avec intérêts, au fil du temps.
  • Lien : Quelque chose utilisé pour garantir des prêts, en particulier des hypothèques; le droit légal qu'un prêteur a sur une propriété ou un actif, en cas de défaut de remboursement de l'emprunteur.
  • Assurance hypothécaire privée (PMI) : certains emprunteurs - ceux qui utilisent soit un prêt de la FHA, soit un prêt conventionnel avec un versement initial inférieur à 20% - sont tenus de souscrire une assurance hypothécaire, ce qui protège la capacité des emprunteurs de continuer à effectuer des paiements hypothécaires. Les primes d'assurance hypothécaire sont payées mensuellement et généralement groupées avec les versements hypothécaires mensuels, tout comme l'assurance du propriétaire et les taxes foncières.
  • Remboursement anticipé : Remboursement partiel ou total d'un prêt avant sa date d'échéance. Certains prêteurs pénalisent en fait les emprunteurs avec des frais d'intérêt pour un remboursement anticipé, car cela fait perdre aux prêteurs les frais d'intérêt qu'ils auraient pu faire si l'emprunteur avait conservé le prêt plus longtemps.
  • Forclusion : le droit légal et le processus qu'un prêteur utilise pour récupérer les pertes financières encourues par le fait qu'un emprunteur ne rembourse pas un prêt; se traduit généralement par une enchère publique de l'actif qui a été utilisé comme garantie, le produit allant vers la dette hypothécaire. Voir également Foreclosure vs Short Sale.

Types de prêts

Prêts ouverts ou fermés

Il existe deux grandes catégories de crédits de crédit. Le crédit à durée indéterminée - parfois appelé «crédit renouvelable» - est un crédit qui peut être emprunté à plusieurs reprises. Il est "ouvert" pour un emprunt continu. La forme la plus courante de crédit à durée indéterminée est une carte de crédit; une personne ayant une limite de 5000 $ sur une carte de crédit peut continuer à emprunter indéfiniment sur cette ligne de crédit, à condition qu'elle rembourse la carte mensuellement et qu'elle n'atteigne ou ne dépasse donc jamais la limite de la carte, auquel cas elle n'a plus d'argent à emprunter. Chaque fois qu'elle paie la carte à 0 $, elle a de nouveau 5 000 $ de crédit.

Lorsqu'un montant fixe est prêté en totalité avec l'accord qu'il soit remboursé en totalité à une date ultérieure, il s'agit d'une forme de crédit à durée indéterminée; il est également connu sous le nom de prêt à terme. Si une personne détenant un prêt hypothécaire à durée indéterminée de 150 000 $ a remboursé 70 000 $ au prêteur, cela ne signifie pas qu'elle a encore 70 000 $ sur 150 000 $ à emprunter; cela signifie simplement qu'il est en train de rembourser le montant total du prêt qu'il a déjà reçu et utilisé. Si plus de crédit est nécessaire, il devra demander un nouveau prêt.

Sécurisé vs non sécurisé

Les prêts peuvent être garantis ou non garantis. Les prêts non garantis ne sont pas attachés aux actifs, ce qui signifie que les prêteurs ne peuvent pas mettre un privilège sur un actif pour récupérer les pertes financières en cas de défaillance d'un débiteur sur un prêt. Les demandes de prêts non garantis sont plutôt approuvées ou rejetées en fonction du revenu, des antécédents de crédit et de la cote de crédit de l'emprunteur. En raison du risque relativement élevé qu'un prêteur prend pour accorder à un emprunteur une ligne de crédit non garantie, le crédit non garanti est souvent d'un montant inférieur et a un TAP plus élevé qu'un prêt garanti. Les cartes de crédit, les découverts bancaires et les prêts personnels sont tous des types de prêts non garantis.

Les prêts garantis - parfois appelés prêts collatéraux - sont liés aux actifs et comprennent les prêts hypothécaires et les prêts automobiles. Dans ces prêts, un emprunteur place un actif en garantie en échange d'espèces. Bien que les prêts garantis offrent généralement des montants d'argent plus importants aux emprunteurs, à des taux d'intérêt inférieurs, ce sont des investissements relativement plus sûrs pour les prêteurs. Selon la nature de l'accord de prêt, les prêteurs peuvent être en mesure de prendre le contrôle partiel ou total d'un actif si un débiteur fait défaut sur son prêt.

Autres types de prêts

Les fonds ouverts / fermés et garantis / non garantis sont de larges catégories qui s'appliquent à une grande variété de prêts spécifiques, y compris les prêts étudiants (fermés, souvent garantis par le gouvernement), les prêts aux petites entreprises (fermés, garantis ou non garantis). ), des prêts aux anciens combattants américains (à durée indéterminée, garantis par le gouvernement), des prêts hypothécaires (à durée indéterminée, garantis), des prêts consolidés (à durée indéterminée, garantis) et même des prêts sur salaire (à durée indéterminée, non garantis). En ce qui concerne ce dernier, les prêts sur salaire doivent être évités, car leurs petits caractères révèlent presque toujours un TAP très élevé qui rend le remboursement du prêt difficile, voire impossible.

Types d'hypothèques

Cliquez pour agrandir. Un graphique montrant les avantages et les inconvénients de divers types d'hypothèques. Source: USA.gov.

Hypothèques à taux fixe

La grande majorité des prêts immobiliers sont des hypothèques à taux fixe. Ce sont des prêts importants qui doivent être remboursés sur une longue période - 10 à 50 ans - ou plus tôt, si possible. Ils ont un taux d'intérêt fixe ou fixe qui ne peut être modifié qu'en refinançant le prêt; les paiements sont de montants mensuels égaux sur toute la durée du prêt, et un emprunteur peut payer des montants supplémentaires pour rembourser son prêt plus rapidement. Dans ces programmes de prêt, le remboursement du prêt va d'abord au paiement des intérêts, puis au remboursement du capital.

Voir aussi Hypothèque à taux variable vs Hypothèque à taux fixe.

Prêts hypothécaires FHA

La Federal Housing Administration (FHA) des États-Unis assure les prêts hypothécaires que les prêteurs approuvés par la FHA accordent aux emprunteurs à haut risque. Ce ne sont pas des prêts du gouvernement, mais l'assurance d'un prêt consenti par une institution indépendante, telle qu'une banque; il y a une limite au montant que le gouvernement assurera un prêt. Les prêts FHA sont généralement accordés aux acheteurs d'une première maison à revenu faible ou modeste et / ou ne versant pas un acompte de 20%, ainsi qu'à ceux qui ont de mauvais antécédents de crédit ou des antécédents de faillite. Il convient de noter que bien que les prêts FHA permettent à ceux qui n'effectuent pas un acompte de 20% d'acheter une maison, ils obligent ces emprunteurs à haut risque à souscrire une assurance hypothécaire privée.

Voir aussi Prêt conventionnel et prêt FHA.

Prêts VA pour les anciens combattants

Le Département américain des anciens combattants garantit les prêts hypothécaires à la maison souscrits par les vétérans militaires. Les prêts VA sont similaires aux prêts FHA, en ce sens que le gouvernement ne prête pas lui-même de l'argent, mais assure ou garantit un prêt fourni par un autre prêteur. Dans le cas où un ancien combattant fait défaut sur son prêt, le gouvernement rembourse au prêteur au moins 25% du prêt.

Un prêt VA comporte certains avantages spécifiques, à savoir que les anciens combattants ne sont pas tenus de verser un acompte ou de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). En raison de périodes de service ayant parfois affecté leur expérience de travail civile et leurs revenus, certains anciens combattants seraient des emprunteurs à haut risque qui seraient rejetés pour des prêts hypothécaires conventionnels.

Autres types d'hypothèques

Il existe de nombreux autres types d'hypothèques, notamment les hypothèques à taux d'intérêt uniquement, les hypothèques à taux variable (ARM) et les hypothèques inversées, entre autres. Les hypothèques à taux fixe restent de loin le type d'hypothèque le plus courant, les programmes à 30 ans à taux fixe étant la forme la plus populaire.

Acte de fiducie

Certains États américains n'utilisent pas les hypothèques très souvent, voire pas du tout, et utilisent plutôt un système d'actes de fiducie, dans lequel un tiers, connu sous le nom de fiduciaire, agit comme une sorte de médiateur entre les prêteurs et les emprunteurs. Pour en savoir plus sur les différences entre les hypothèques et les actes de fiducie, voir Acte de fiducie vs hypothèque.

Accords de prêt ou d'hypothèque

Les accords de prêt et de prêt hypothécaire sont présentés de la même manière, mais les détails varient considérablement selon le type de prêt et ses conditions. La plupart des accords définissent clairement qui sont le (s) prêteur (s) et l'emprunteur, quel est le taux d'intérêt ou l'APR, combien doit être payé et quand, et ce qui se passe si l'emprunteur ne rembourse pas le prêt dans le délai convenu. Selon le livre Comment démarrer votre entreprise avec ou sans argent, "Un prêt peut être payable à vue (un prêt à vue), en versements mensuels égaux (un prêt à tempérament), ou il peut être valable jusqu'à nouvel ordre ou dû à l'échéance (un prêt à terme). " La plupart des lois fédérales sur les valeurs mobilières ne s'appliquent pas aux prêts. [1]

Il existe deux principaux types d'accords de prêt: les accords de prêt bilatéraux et les accords de prêt syndiqué. Des accords de prêt bilatéraux ont lieu entre deux parties (ou trois en cas d'acte de fiducie), l'emprunteur et le prêteur. Il s'agit du type d'accord de prêt le plus courant et leur utilisation est relativement simple. Les accords de prêts syndiqués ont lieu entre un emprunteur et plusieurs prêteurs, tels que plusieurs banques; il s'agit de l'accord couramment utilisé par une entreprise pour contracter un très gros prêt. Plusieurs prêteurs mettent en commun leur argent pour créer le prêt, réduisant ainsi le risque individuel.

Comment les prêts et les hypothèques sont imposés

Les prêts ne sont pas un revenu imposable, mais plutôt une forme de dette, et les emprunteurs ne paient donc aucun impôt sur l'argent reçu d'un prêt, et ils ne déduisent pas le paiement effectué pour le prêt. De même, les prêteurs ne sont pas autorisés à déduire le montant d'un prêt de leurs impôts et les paiements d'un emprunteur ne sont pas considérés comme un revenu brut. En ce qui concerne les intérêts, cependant, les emprunteurs peuvent déduire les intérêts qui leur ont été facturés de leurs impôts et les prêteurs doivent considérer les intérêts qu'ils ont reçus comme faisant partie de leur revenu brut.

Les règles changent légèrement lorsque la dette d'un prêt est annulée avant le remboursement. À ce stade, l'IRS considère que l'emprunteur a un revenu du prêt. Pour plus d'informations, voir Annulation du revenu d'une dette (COD).

Actuellement, ceux qui ont une assurance hypothécaire privée (PMI) sont en mesure de déduire son coût de leurs impôts. Cette règle devrait expirer en 2014 et rien n'indique actuellement que le Congrès renouvellera la déduction. [2]

Prêts prédateurs

Ceux qui cherchent à contracter un prêt doivent être conscients des pratiques de prêt abusives. Ce sont des pratiques risquées, malhonnêtes et parfois même frauduleuses, mises en œuvre par des prêteurs, qui peuvent nuire aux emprunteurs. La fraude hypothécaire a joué un rôle clé dans la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008. [3]

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