Forclusion judiciaire vs forclusion non judiciaire

Dans une forclusion judiciaire, le prêteur poursuit l'emprunteur défaillant devant un tribunal d'État afin de mettre aux enchères la propriété pour récupérer les dettes impayées. Dans les saisies non judiciaires, le prêteur vend aux enchères la propriété sans avoir à aller en justice. Les règles concernant le type de saisies autorisées varient en fonction de l'État, environ la moitié des 50 États utilisant un système de saisie judiciaire.

Tableau de comparaison

Tableau comparatif des saisies judiciaires et des saisies non judiciaires
Forclusion judiciaire Forclusion non judiciaire
ProcessusLe prêteur poursuit l'emprunteur devant un tribunal d'État.Le débiteur reçoit un avis de défaut (NOD) et est informé de son intention de vendre un bien.
RésultatLa propriété est mise aux enchères par le shérif du comté ou un autre fonctionnaire. Le shérif délivre un acte au soumissionnaire retenu.La propriété est mise aux enchères par le prêteur. Le prêteur lui-même peut soumissionner. Le meilleur enchérisseur devient propriétaire, mais peut devoir gérer les taxes foncières impayées ou les avis d'expulsion pour le locataire actuel.
Officiels impliquésShérif du comté; tribunaux.Enregistreur du comté pour enregistrer les avis et l'acte lors de la vente.
Si la propriété ne parvient pas à vendreLes prêteurs reçoivent l'acte.Les prêteurs reçoivent l'acte.
États disponiblesTous sauf le Michigan, le New Hampshire, le Tennessee, l'Utah, la Virginie-Occidentale et le District de Columbia.Un peu plus de la moitié des États-Unis.

Processus de forclusion

Le processus varie d'un état à l'autre et peut être rapide ou long. Des options alternatives, telles que le refinancement, les accords temporaires avec le prêteur ou la faillite, peuvent aider les propriétaires à éviter la forclusion.

En cas de forclusion judiciaire, le prêteur doit prouver que l'emprunteur a manqué à son prêt et engager une action en justice. Si l'emprunteur ne peut pas payer la dette, la propriété est vendue aux enchères par le shérif du comté ou un autre fonctionnaire. Le soumissionnaire retenu reçoit l'acte de propriété. Le processus prend généralement entre 6 mois et 2 ans.

Comme la grande majorité des saisies n'est pas contestée, le secteur financier américain a fait pression depuis le 19e siècle pour la forclusion non judiciaire - forclusion qui se produit hors des tribunaux. La forclusion non judiciaire se produit lorsqu'une hypothèque contient une clause de pouvoir de vente, permettant au prêteur de lancer une vente de forclusion sans passer par les tribunaux. Le prêteur émet un avis de défaut et informe l'emprunteur de ce fait, avant de procéder à une vente aux enchères de la maison. Le prêteur lui-même peut soumissionner aux enchères et le gagnant reçoit l'acte d'achat à la maison, bien qu'il puisse alors être contraint de poursuivre l'expulsion des résidents actuels. Le processus prend généralement entre 1 mois et 1 an.

Les règles varient selon l'état

La forclusion judiciaire est une option disponible dans tous les États américains, à l'exception du Michigan, du New Hampshire, du Tennessee, de l'Utah, de la Virginie-Occidentale et du district de Columbia.

Les saisies non judiciaires sont disponibles dans un peu plus de la moitié des États-Unis: Alabama, Alaska, Arizona, Arkansas, Californie, Colorado, Géorgie, Hawaï, Idaho, Iowa, Michigan, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nevada, New Hampshire, Nord Caroline, Oklahoma, Oregon, Rhode Island, Dakota du Sud, Tennessee, Texas, Virginie, Washington, Virginie-Occidentale, Wisconsin, Wyoming et District de Columbia.

Dans les États qui autorisent les deux types de saisie, la saisie non judiciaire est utilisée si l'emprunteur a signé une hypothèque comprenant une clause de pouvoir de vente, qui permet au prêteur de vendre la propriété pour récupérer les dettes impayées. Si cette clause n'a pas été signée, le prêteur doit recourir à la forclusion judiciaire.

Impact sur la récupération des logements

La Mortgage Bankers Association (MBA) et d'autres organisations de l'industrie du crédit ont tendance à ne pas aimer le système de saisie judiciaire, car il augmente leurs coûts. Dans un article publié en décembre 2012 dans le New York Times, l'industrie a fait valoir que la reprise sur le marché du logement était plus lente dans les États qui obligent les prêteurs à s'adresser aux tribunaux avant de les exclure. Les saisies judiciaires ont pris plus de deux fois plus de temps dans des États comme New York et le New Jersey que la moyenne nationale. Cependant, cela n’est pas toujours dû au fait que les tribunaux sont enlisés. Souvent, les prêteurs et les gestionnaires de prêts hypothécaires eux-mêmes étaient dépassés par le volume des saisies et n'ont pas été en mesure de rassembler à temps tous les documents nécessaires pour les tribunaux. À la fin de septembre 2012, selon le MBA, 6, 6% de tous les prêts étaient saisis dans les États judiciaires, contre 2, 4% dans les États non judiciaires. Le MBA a blâmé cela sur un processus "lent" dans les états de forclusion judiciaire pour un arriéré de saisies.

Prévention des saisies

Une étude de 2011 a comparé les États qui exigent des prêteurs qu'ils demandent une autorisation judiciaire pour interdire la saisie avec les États qui ne le font pas. L'étude a révélé que:

Les emprunteurs dans les États judiciaires ne sont plus susceptibles de guérir ni de renégocier leurs prêts, mais les retards entraînent une accumulation dans ces États d'emprunteurs en souffrance persistante, dont la grande majorité perd finalement leur logement. a constaté que l'évitement de la forclusion n'était pas plus probable pour les emprunteurs soumis à la forclusion judiciaire ou aux lois obligeant les prêteurs à attendre 90 jours avant de commencer la procédure de forclusion que pour les autres emprunteurs.

Nouvelles récentes

Trivia

Statistiques de forclusion

Selon Realty Trac, sur la base des données américaines de mai 2012,

  1. TOP villes de forclusion sont
    1. Miami, FL
    2. Chicago, IL
    3. Las Vegas, NV
    4. Los Angeles, CA
    5. Phoenix, AZ
  2. Le nombre de nouvelles saisies a augmenté de 9, 12% entre avril 2012 (188 780) et mai 2012 (205 990).
  3. Le nombre de saisies vendues pour avril 2012 (66 529) a chuté de 22, 37% par rapport à mars 2012 (85 702).
  4. Le prix de vente moyen d'une propriété saisie a augmenté de 16, 64% entre avril 2012 (170 532 $) et mai 2012 (198 915 $).

Livres et vidéos sur la forclusion

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  • Le guide complet pour localiser, négocier et acheter des saisies immobilières
  • Le guide complet de l'idiot pour acheter des saisies
  • La trousse de l'investisseur immobilier avant la forclusion: comment gagner de l'argent en achetant un bien immobilier en difficulté - avant la vente aux enchères publiques

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