Forclusion vs vente à découvert

Lorsqu'un emprunteur échoue systématiquement à effectuer des versements hypothécaires, la propriété est saisie. En cas de forclusion, le prêteur assume la propriété du bien et expulse l'emprunteur. Les propriétés saisies peuvent être vendues aux enchères ou via des agents immobiliers traditionnels. Pour les emprunteurs, une forclusion endommage gravement leur pointage de crédit.

Une vente à découvert est souvent utilisée comme alternative à la forclusion car elle atténue les frais et coûts supplémentaires pour le créancier et l'emprunteur. L'impact négatif sur la cote de crédit de l'emprunteur est généralement plus faible dans une vente à découvert que dans une forclusion, mais une vente à découvert implique généralement beaucoup plus de paperasse pour toutes les parties.

Tableau de comparaison

Tableau de comparaison des saisies et des ventes à découvert
Forclusion Vente flash
Peut-être recevoir une incitation à la réinstallation de 3 000 $ ou plusNonOui
Utilisé lorsqueEmprunteur en défaut de paiementL'emprunteur est incapable de faire des versements hypothécaires, doit plus que la valeur actuelle de la maison et le prêteur accepte.
Vendu parPrêteurPropriétaire
Méthode de venteVendu aux enchères lors de la vente des fiduciairesAgent immobilier
Impact sur la cote de crédit et l'historique de créditBaisse de 200 à 400 points. Reste sur le rapport pendant 7 ans.Baisse de 50 à 150 points. Inscrit sur le rapport de crédit si le créancier signale la réduction de la dette aux agences d'évaluation du crédit.
Initié parLe prêteurLe propriétaire
Prêts futursDoit faire rapport sur les futures demandes de prêtPeut ou peut ne pas être signalé sur les futures demandes de prêt
Qui contrôle l'immobilierLe prêteurLe propriétaire
Restrictions sur les futurs achats de maisonÉligible à acheter dans 5 ans avec restrictions, ou 7 ans sans restrictionsPeut acheter immédiatement dans certaines circonstances

Admissibilité et utilisation

Les saisies sont utilisées lorsqu'un propriétaire est en défaut de paiement de son prêt immobilier. Le prêteur prend possession du bien, qui a été donné en garantie du prêt. Après qu'une propriété est saisie, le prêteur la met en vente et utilise le produit pour récupérer le solde hypothécaire.

Les emprunteurs peuvent vendre à découvert lorsqu'ils doivent plus que la valeur actuelle de leur maison sur le marché. Les ventes à découvert peuvent être utilisées à la fois dans les situations où le propriétaire est à jour sur ses versements hypothécaires et lorsqu'il a pris du retard. Cependant, l'approbation du prêteur est requise avant qu'une vente à découvert puisse être conclue; les prêteurs ne sont pas obligés d'accepter une vente à découvert.

Comment fonctionnent les saisies et les ventes à découvert?

Processus de forclusion

Selon l'état dans lequel un emprunteur vit, la forclusion peut ou non impliquer le système judiciaire. Voir Forclusion judiciaire vs Forclusion non judiciaire pour plus d'informations.

Après trois à six mois de paiements manqués, un prêteur enregistrera un avis de défaut, qui notifiera à l'emprunteur qu'il fait face à la forclusion et lui accordera une période de réintégration pour rétablir les choses en remboursant ses dettes ou en réglant tout autre litige. La durée de la période de réintégration varie selon les États, certains États accordant aux emprunteurs seulement cinq jours pour régler les différends et les dettes et d'autres accordant aux emprunteurs jusqu'à 90 jours.

Si le solde impayé de l'hypothèque n'est pas remboursé dans les trois mois, le propriétaire reçoit un avis de vente. La propriété est ensuite mise aux enchères lors d'une vente de fiduciaire au plus offrant, qui doit payer en espèces dans les 24 heures. L'offre d'ouverture est généralement égale au solde du prêt en cours et à tous les frais d'avocat supplémentaires que la banque peut avoir engagés.

Voici une vidéo qui compare le processus et l'impact des saisies aux ventes à découvert en fonction de cinq critères principaux:

Processus de vente à découvert

Lorsque la valeur marchande de la propriété est inférieure au principal de l'hypothèque en cours et que l'emprunteur n'a pas les moyens de payer l'hypothèque, le prêteur (une ou plusieurs banques) peut choisir d'accepter une vente à découvert. Dans une vente à découvert, le produit de la vente de la propriété est inférieur au solde hypothécaire, ce qui explique pourquoi les prêteurs peuvent hésiter à accepter l'offre d'un emprunteur pour une vente à découvert. Tout solde impayé dû aux prêteurs après une vente à découvert est connu sous le nom de déficit. Les accords de vente à découvert ne libèrent pas nécessairement les emprunteurs de leurs obligations de rembourser toute insuffisance des prêts, sauf accord spécifique entre les parties.

Dans une vente à découvert, le propriétaire met la maison sur le marché avec un agent immobilier. Il est traité comme toute autre vente de maison. Une fois que le propriétaire a accepté une offre, celle-ci doit également être acceptée par la banque. Cela peut prendre de 3 à 6 mois pour conclure une vente à découvert et son succès n'est pas garanti. Cependant, l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a créé de nouvelles règles en 2012 qui rendent ce processus plus facile et plus rapide. Par exemple, les prêteurs hypothécaires doivent désormais répondre à une offre de vente à découvert dans les 30 jours suivant sa réception.

En août 2012, la FHFA a annoncé des mesures pour rendre les ventes à découvert de maisons sous-marines - maisons où l'hypothèque en cours est supérieure à la valeur marchande actuelle de la maison - plus faciles pour les propriétaires, notamment en étendant l'aide aux personnes qui ont des difficultés financières mais qui n'ont pas manqué paiements hypothécaires. En vertu du plan, qui est entré en vigueur en novembre 2012, seuls les prêts hypothécaires garantis par Fannie Mae et Freddie Mac sont admissibles à cette aide, et il y a un plafond de 6 000 $ sur le montant d'argent que les titulaires de prêts hypothécaires secondaires peuvent recevoir lors d'une vente à découvert. terminé. Cette mesure vise à réduire l'incitation des détenteurs de prêts hypothécaires secondaires à marchander leur tranche du produit de la vente d'une maison, évitant ainsi les retards et facilitant la conclusion de la vente. Les nouvelles règles permettent également aux propriétaires d'une maison avec des paiements hypothécaires manqués et de graves problèmes financiers de soumettre moins de documents à approuver pour une vente à découvert. Les propriétaires reçoivent une approbation plus rapide s'ils éprouvent des difficultés financières comme une perte d'emploi, un divorce, un décès dans la famille ou une relocalisation de l'emploi. [1]

Complications pour les acheteurs dans les saisies contre les ventes à découvert

Les saisies et les ventes à découvert offrent des remises importantes aux acheteurs. Quelqu'un qui achète une maison en vente à découvert peut s'attendre à ce que la maison coûte 10% de moins qu'une maison ordinaire sur le marché; les saisies sont encore moins chères, souvent d'environ 30%. [2] Cependant, ces achats ne sont pas sans complications.

Le problème le plus courant avec les propriétés saisies est qu'elles sont souvent vendues «telles quelles», de sorte que la maison peut avoir besoin de réparations, qui sont parfois très coûteuses. Lorsqu'un bien saisi est acheté lors d'une vente aux enchères, l'acheteur doit payer en espèces le même jour, ce qui signifie qu'il ne peut pas faire inspecter le bien et n'a donc aucune idée de l'étendue des réparations nécessaires. Parfois, l'acheteur d'une propriété saisie peut être tenu de payer les taxes foncières impayées du propriétaire précédent. Enfin, les lois de rachat permettent aux emprunteurs de récupérer leurs maisons saisies, même si la maison a été vendue à un nouvel acheteur après la forclusion. Cela peut entraîner de nombreuses complications pour les acheteurs de propriétés saisies.

Les propriétés de vente à découvert sont également souvent achetées pour moins que le prix d'évaluation. Cependant, le processus peut prendre beaucoup de temps. L'achat d'une propriété en vente à découvert prend généralement beaucoup plus de temps car ce n'est pas seulement l'acheteur et le vendeur qui doivent accepter la vente. Tous les prêteurs qui détiennent un privilège sur la propriété doivent également accepter la vente. Si la première hypothèque a été revendue par le prêteur d'origine, elle peut désormais appartenir à plusieurs banques. S'il y a une deuxième hypothèque sur la maison, le ou les prêteurs de la deuxième hypothèque peuvent également être titulaires de privilège. Obtenir tous les prêteurs d'approuver une vente à découvert prend du temps et pourrait même empêcher la conclusion de l'accord si un prêteur n'est pas d'accord ou si le vendeur ne peut plus effectuer de paiements hypothécaires pendant la longue attente (et peut donc être saisi). Il faut 3 à 12 mois pour finaliser la plupart des ventes. De plus, les ventes à découvert sont risquées pour les acheteurs et les vendeurs, car la banque peut retirer la maison du marché à tout moment sans répercussions.

Cote de crédit

Une forclusion peut entraîner une baisse de 200 à 400 points de la cote de crédit d'un emprunteur. Il reste sur un dossier de crédit depuis 7 ans. Cela peut avoir un impact très négatif sur les futurs emprunts et même les opportunités d'emploi, dans les cas où un employeur potentiel exige un contrôle de sécurité sur tous les employés. Les saisies font partie de son dossier public.

Une vente à découvert peut entraîner une baisse de 50 à 130 points de son pointage de crédit, bien que des réductions importantes soient généralement dues au fait que l'emprunteur est en défaut de paiement. Les rapports de crédit indiqueront qu'un prêt lors d'une vente à découvert a été «réglé», «payé comme convenu» ou «payé moins que complètement».

Accession à la propriété future

Après avoir saisi une maison, un individu est autorisé à acheter une autre maison dans 5 ans, avec certaines restrictions, ou dans 7 ans sans restrictions. Les particuliers doivent signaler la forclusion sur toutes les futures demandes de prêt.

Après une vente à découvert, la personne peut être en mesure d'acheter une nouvelle maison immédiatement si ses paiements n'ont jamais été en retard de plus de 30 jours et que le prêteur ne leur demande pas de rembourser le prêt. Cependant, trouver un nouveau prêteur peut être difficile.

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