Prêt classique vs prêt FHA

Les acheteurs de maison qui ont l'intention de verser un acompte de moins de 10% du prix de vente d'une maison devraient évaluer les prêts FHA et les prêts conventionnels . Un prêt FHA est plus facile à acquérir pour ceux qui ont de faibles cotes de crédit et nécessite aussi peu que 3, 5% pour l'acompte. L'inconvénient d'un prêt FHA est une assurance hypothécaire coûteuse, qui est payée d'avance ainsi que par mensualités. Les prêts conventionnels sont globalement moins chers mais nécessitent un bon crédit. Une assurance hypothécaire peut également être exigée avec les prêts conventionnels si un acompte est inférieur à 20%, mais le prix est généralement meilleur que pour les prêts FHA.

Lorsque vous comparez les chiffres pour les deux options, incluez les paiements d'assurance hypothécaire qui seront requis dans chaque scénario.

Tableau de comparaison

Tableau comparatif des prêts conventionnels et des prêts FHA
Prêt conventionnel Prêt FHA
Limites417 000 $ pour les États contigus, DC et Porto Rico; 625 500 $ en Alaska, à Guam, à Hawaï et aux îles Vierges américaines. Les prêts de zone à coût élevé peuvent aller jusqu'à 625 500 $ pour commencer et jusqu'à 938 250 $.271 050 $ pour les zones à faible coût d'habitation. Les prêts pour les zones à coût élevé peuvent atteindre 625 500 $.
Pointage de crédit requis620 ou plus, mais les exigences varient légèrement selon le prêteur.Score minimum de 580 pour bénéficier d'un acompte de 3, 5%. Ceux avec des scores inférieurs à 580 doivent effectuer un acompte de 10%.
Acompte20% est encouragé. Les condos nécessitent souvent 25%. Tout ce qui est inférieur à 20% nécessite une assurance hypothécaire privée.3, 5% pour ceux qui se qualifient. 10% pour les emprunteurs à haut risque.
CoûtFrais de montage, acomptes, assurance hypothécaire, points et frais d'expertise.Prime d'assurance hypothécaire initiale (1, 75%), primes annuelles continues (1, 35% avec mise de fonds minimale).
Assurance hypothécaireUniquement requis pour les particuliers effectuant un acompte inférieur à 20% du prix de vente de la maison.Obligatoire pour tous les prêts FHA.

Qu'est-ce qu'un prêt conventionnel?

Les prêts conventionnels ne sont garantis par aucun organisme gouvernemental mais sont généralement conformes aux directives établies par Fannie Mae et Freddie Mac. Après qu'un prêteur a prêté de l'argent à un emprunteur qui souhaite acheter une maison, le prêteur vend généralement le prêt à Fannie Mae ou Freddie Mac. Pour cette raison, les prêteurs doivent s'assurer que les emprunteurs respectent les directives de Fannie et Freddie en matière de prêts.

Les prêts conventionnels sont de deux types: conformes et non conformes. Les prêts conformes respectent les directives de Fannie et Freddie et sont d'un montant inférieur à 417 000 $ (ou plus dans certaines régions qui ont un coût de la vie élevé). Les prêts non conformes sont supérieurs au seuil de prêt fixé par Fannie et Freddie (voir hypothèque jumbo) ou sont accordés à des emprunteurs qui ne sont pas autrement admissibles à un prêt conforme (par exemple, quelqu'un qui a beaucoup de dettes). Les prêts non conformes ont généralement un taux d'intérêt beaucoup plus élevé que les prêts conformes.

Qu'est-ce qu'un prêt FHA?

Les prêts FHA sont garantis par la Federal Housing Administration des États-Unis (c.-à-d. La FHA). Cette garantie réduit le risque auquel les prêteurs sont confrontés lorsqu'ils émettent des prêts, ce qui permet aux prêteurs d'abaisser leurs critères de qualification. Cela rend parfois les prêts FHA le seul moyen pour les emprunteurs ayant une mauvaise cote de crédit (<600) ou une mise de fonds faible (aussi peu que 3, 5%) d'acheter une maison.

En échange de cette garantie de la FHA (qui est pratiquement une garantie du gouvernement américain), l'emprunteur doit souscrire une assurance hypothécaire auprès de la FHA. Cela augmente le coût à long terme du prêt pour l'emprunteur, mais permet l'achat d'une maison qui aurait autrement été impossible sans une aide initiale plus importante.

Le processus de demande est similaire pour les prêts hypothécaires assurés par la FHA et conventionnels. L'approbation préalable d'un prêteur est généralement la première étape du processus de demande de prêt.

Admissibilité

Admissibilité aux prêts conventionnels

La plupart des prêts conventionnels exigent que les emprunteurs aient une cote de crédit d'au moins 620, et des notes inférieures à 700 peuvent entraîner des frais supplémentaires ou un taux d'intérêt plus élevé. Les prêteurs conventionnels, comme les banques ou les coopératives de crédit, exigent généralement un acompte de 20% (ou moins, avec l'achat d'une assurance hypothécaire privée) et ont généralement un plafond de 45% pour le ratio dette / revenu. D'autres critères pour les hypothèques conventionnelles peuvent inclure des antécédents professionnels stables, une documentation complète des revenus et des actifs, et la stabilité des prix dans le quartier où se trouve la maison.

Admissibilité aux prêts FHA

Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum de 3, 5% et exigent généralement que les emprunteurs paient pour l'assurance hypothécaire FHA. La cote de crédit minimale requise est de 500; cependant, seuls les emprunteurs ayant une cote de crédit de 580 ou plus sont admissibles à l'option d'acompte la plus basse (3, 5%). D'autres doivent verser 10%.

Assurance hypothécaire

Les prêts FHA nécessitent une assurance hypothécaire, qui doit être payée à la fois à l'avance et mensuellement. La plupart des prêts FHA de 15 ou 30 ans exigent que l'emprunteur paie 1, 75% du montant du prêt à la clôture, ainsi qu'une prime de renouvellement annuel de 0, 5% pour la durée du prêt. La moitié de la prime d'assurance hypothécaire initiale est remboursable lorsque la maison est vendue. Les primes mensuelles ne sont pas requises si l'acompte est supérieur à 22% de la valeur de la maison. Cependant, pour la plupart des emprunteurs FHA, une mise de fonds aussi élevée n'est pas possible.

Les prêts conventionnels ne nécessitent aucun paiement d'assurance hypothécaire initial. Cependant, une assurance hypothécaire continue est requise pour les prêts conventionnels lorsque l'emprunteur a effectué un versement initial inférieur à 20%.

Tarification de l'assurance hypothécaire

Pour les emprunteurs qui essaient de choisir entre un prêt conventionnel et un prêt FHA, les primes d'assurance hypothécaire sont un facteur important. Le prix de l'assurance hypothécaire privée par le biais d'une institution privée est basé sur le risque pour les prêts conventionnels. Cela signifie que la prime est inférieure pour ceux qui effectuent un acompte plus élevé et pour ceux qui ont des cotes de crédit plus élevées. Ce n'est pas le cas avec les prêts FHA; tous les emprunteurs sont tenus de payer d'avance 1, 75% du montant du prêt. Ce coût est généralement intégré au prêt.

Les frais de clôture

Les prêts FHA permettent aux emprunteurs d'utiliser de l'argent qui est un cadeau d'un parent, d'une organisation à but non lucratif ou d'un organisme gouvernemental pour payer 100% de l'acompte à la clôture. Les prêts conventionnels, en revanche, imposent certaines limites. Par exemple, certains prêteurs conventionnels peuvent éviter un emprunteur dont l'acompte est principalement composé d'un cadeau d'un parent; les prêteurs conventionnels veulent généralement voir que la majorité de l'acompte est constituée des fonds que l'emprunteur a gagnés et économisés.

Prêts assumables

Les prêts FHA sont généralement acceptables, c'est-à-dire que le prêt peut être transféré à un nouveau propriétaire lorsqu'une maison est vendue. Le nouveau propriétaire peut reprendre le prêt FHA sans le coût supplémentaire d'obtention d'un nouveau prêt. C'est un gros avantage pour les vendeurs et les acheteurs et peut faciliter la vente d'une maison. Bien sûr, le nouveau propriétaire doit répondre aux critères d'éligibilité pour un prêt FHA pour qu'il soit transféré.

Techniquement, toute hypothèque peut être envisageable, mais un tel transfert de prêts conventionnels est pratiquement inconnu. Les prêts FHA et VA sont généralement les seuls prêts qui sont acceptables. Cependant, même les prêts FHA sont moins susceptibles d'être acceptables ces dernières années. [1]

Pénalités de remboursement anticipé

Une pénalité pour remboursement anticipé est une pénalité imposée aux emprunteurs qui remboursent un prêt, en partie ou en totalité, trop rapidement, réduisant ainsi le rendement du prêteur pour le prêt initial de l'argent. Les pénalités de remboursement anticipé ne sont pas autorisées dans les prêts FHA, alors qu'il peut y avoir des frais pour rembourser l'argent tôt avec un prêt conventionnel. Certains États n'autorisent pas les pénalités pour remboursement anticipé, et les conditions de prêt varient selon le prêteur, c'est donc une bonne idée de vérifier les accords contractuels avant de prendre une décision. Essayez d'éviter tout prêt assorti d'une pénalité de remboursement anticipé. Les prêts hypothécaires à risque sont susceptibles d'entraîner des pénalités de remboursement anticipé.

Acceptation

Certains complexes de copropriétés et les immeubles de placement non propriétaires ne permettent pas le financement de la FHA, donc une hypothèque conventionnelle peut être la seule option lors de l'achat d'un tel bien immobilier; il n'y a pas de telles restrictions avec les hypothèques conventionnelles.

Avantages et inconvénients

Les hypothèques conventionnelles sont plus faciles à traiter et permettent à l'accession à la propriété d'accumuler plus rapidement, car elles nécessitent des acomptes plus élevés. Cependant, les emprunteurs ont besoin d'une bonne cote de crédit pour bénéficier d'un taux d'intérêt inférieur, et certains prêteurs exigent jusqu'à 20% d'acompte.

Les prêteurs pour les prêts FHA sont plus disposés à regarder la situation globale du crédit, plutôt que seulement le pointage de crédit seul. Ils nécessitent un acompte beaucoup plus bas et n'ont pas d'exigence de pointage de crédit minimum. Ils sont un bon choix pour ceux dont les cotes de crédit ne sont pas parfaites, les emprunteurs dont le ratio dette / revenu est modéré et ceux qui n'ont pas beaucoup d'argent pour les acomptes.

Popularité

Après les crises financières de 2008, les prêts de la FHA ont atteint un pourcentage plus élevé de l'émission hypothécaire globale.

Émissions hypothécaires brutes (y compris le refinancement) en Amérique, par type. Source: Bloomberg

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