Contrat de location-acquisition vs contrat de location simple

Il existe deux types de méthodes comptables pour les contrats de location: les contrats de location simple et les contrats de location-acquisition . Une grande majorité sont des baux d'exploitation. Un contrat de location simple est traité comme une location - les paiements sont considérés comme des charges d'exploitation et l'actif loué reste hors bilan. En revanche, un contrat de location-acquisition ressemble plus à un prêt; l'actif est considéré comme appartenant au preneur, de sorte qu'il reste au bilan. Le traitement comptable des contrats de location-acquisition et des contrats de location simple est différent et peut avoir un impact significatif sur les impôts dus par l'entreprise. Un contrat de location-acquisition est appelé « contrat de location-financement » par l'IFAC.

Redirection de Finance vs Operating Lease ici.

Tableau de comparaison

Tableau comparatif des contrats de location-acquisition et des contrats de location simple
Contrat de location-acquisition Bail d'exploitation
Critères de location - PropriétéLa propriété de l'actif pourrait être transférée au preneur à la fin de la durée du bail.La propriété est conservée par le bailleur pendant et après la durée du bail.
Critères de location - Option d'achat à rabaisLe bail contient une option d'achat d'aubaine pour acheter l'équipement à un prix inférieur à la juste valeur marchande.Le bail ne peut pas contenir d'option d'achat à des conditions avantageuses.
Critères de location - DuréeLa durée du bail est égale ou supérieure à 75% de la durée de vie utile estimée de l'actifLa durée du bail est inférieure à 75% de la durée de vie économique estimée de l'équipement
Critères de location - Valeur actuelleLa valeur actuelle des loyers est égale ou supérieure à 90% du coût total d'origine de l'équipement.La valeur actuelle des paiements de location est inférieure à 90% de la juste valeur marchande de l'équipement
Risques et avantagesTransféré au locataire. Le locataire paie l'entretien, l'assurance et les taxesDroit d'utilisation uniquement. Les risques et les avantages restent avec le bailleur. Le locataire paie les frais d'entretien
ComptabilitéLe contrat de location est considéré comme un actif (actif loué) et un passif (paiements de location). Les paiements sont indiqués dans le bilanAucun risque de propriété. Les paiements sont considérés comme des charges d'exploitation et figurent dans le compte de résultat
ImpôtLe locataire est considéré comme le propriétaire de l'équipement et demande donc des amortissements et des intérêts débiteursLe locataire est considéré comme louant l'équipement et, par conséquent, le paiement de location est considéré comme une dépense de location

Un signe de location pour une propriété

Qu'est-ce qu'un bail?

Un bail est un accord conférant le droit d'utiliser des immobilisations corporelles (PP&E) généralement pour une période de temps donnée. La partie qui obtient le droit d'utiliser l'actif est appelée locataire et la partie qui possède l'actif mais la loue à d'autres est appelée le bailleur .

Types de baux

Diverses normes comptables reconnaissent différents types de baux. Les normes régissent le classement non seulement du locataire mais aussi du bailleur.

Types de baux reconnus par diverses normes, comme indiqué dans le présent rapport FASAB. L'IFAC reconnaît les contrats de location-acquisition mais les appelle contrats de location-financement.

En général, un contrat de location-acquisition (ou location-financement) est un contrat dans lequel tous les avantages et risques de propriété sont transférés de manière substantielle au preneur. Le propriétaire légal (le titulaire du titre) peut toujours être le bailleur. Ceci est analogue au financement d'une voiture via un prêt auto - l'acheteur de la voiture est le propriétaire de la voiture à toutes fins pratiques mais légalement, la société de financement conserve le titre jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.

Test de location-acquisition

Comment choisir entre les contrats de location-acquisition et les contrats de location simple pour la comptabilité? En général, les entreprises préfèrent les contrats de location simple. Le Financial Accounting Standards Board (FASB) a donc imposé certaines restrictions quant aux contrats de location pouvant être traités comme des contrats de location simple. Un contrat de location doit être traité comme un contrat de location-acquisition s'il remplit l'une des quatre conditions suivantes:

  • Propriété : Le bail transfère la propriété du bien au locataire à la fin de la durée du bail.
  • Option de prix d'aubaine : Le bail contient une option d'achat de la propriété louée à un prix d'aubaine.
  • Durée de vie économique estimée : La durée du bail est égale ou supérieure à 75% de la durée de vie économique estimée du bien loué.
  • Juste valeur : La valeur actuelle des loyers et autres paiements minimaux au titre de la location, à l'exclusion de la partie des paiements représentant les frais d'exécution, est égale ou supérieure à 90% de la juste valeur marchande du bien loué.

Les deux derniers critères ne s'appliquent pas lorsque le début de la durée du bail se situe dans les 25 derniers pour cent de la durée de vie économique totale estimée du bien loué.

Si aucun de ces critères n'est rempli et que le contrat de location est uniquement destiné à une utilisation à durée limitée de l'actif, il s'agit d'un contrat de location simple.

Comptabilisation des contrats de location: location simple et location-acquisition

Les contrats de location-acquisition et les contrats de location simple bénéficient d'un traitement comptable différent tant pour le bailleur que pour le preneur. Nous nous concentrerons sur le locataire dans cette analyse. En vertu de la comptabilité de location simple, le locataire n'est pas propriétaire de l'actif, ce qui a les implications suivantes:

  • Les paiements de location sont considérés comme des dépenses opérationnelles pour l'entreprise.
  • L'actif / la location n'est pas déclaré au bilan.
  • L'entreprise ne peut pas réclamer d'amortissement sur l'actif.

En revanche, la comptabilisation d'un contrat de location-acquisition (ou d'un contrat de location-financement selon la terminologie IFAC) traite le locataire comme le propriétaire de l'actif, ce qui signifie:

  • Le bail est considéré comme un prêt. Les paiements d'intérêts sont considérés comme des dépenses opérationnelles.
  • L'actif est inclus dans le bilan: le montant du prêt en cours (valeur actuelle nette de tous les paiements de location futurs) est inclus en tant que passif et la valeur marchande actuelle de l'actif est incluse en tant qu'actif.
  • Le locataire peut demander une dépréciation de l'actif chaque année.

Le FASB et l'IASB ont proposé certaines modifications aux règles de comptabilisation des contrats de location qui élimineraient pratiquement le traitement comptable des contrats de location simple pour toutes les sociétés qui louent des biens immobiliers. Les modifications, proposées en 2012, devraient entrer en vigueur en 2015. [1] Les normes proposées exigeront que les actifs et les passifs soient déclarés liés au bail. Dans cette mesure, les contrats de location seront similaires aux contrats de location-acquisition ou aux contrats de location-financement. Mais il existe certaines différences dans la façon dont ces actifs et passifs sont évalués.

Avantages et inconvénients

Avantages d'un contrat de location simple

  • Les contrats de location simple offrent une flexibilité indispensable aux entreprises qui mettent fréquemment à jour ou remplacent leur équipement.
  • Le locataire est protégé du risque d'obsolescence.
  • La comptabilité est plus simple: l'actif n'a pas besoin d'être inclus dans le bilan. Le passif de dette correspondant n'a pas non plus à être calculé ou inclus.
  • Les paiements de location sont des dépenses d'exploitation, ils sont donc entièrement déductibles d'impôt.
  • Il offre un meilleur retour sur actif (ROA) sans contraintes de budget d'investissement.

Avantages d'un contrat de location-acquisition

  • Les contrats de location-acquisition comptabilisent les dépenses plus tôt que les contrats de location simple équivalents. Le locataire est autorisé à réclamer chaque année un amortissement sur l'actif.
  • En plus de l'amortissement, la composante des intérêts débiteurs du paiement de location peut également être déduite à titre de charges opérationnelles.

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