Acheter ou louer une maison

Si vous n'avez jamais possédé de maison, « Louer contre acheter » est l'une des décisions les plus importantes que vous prendrez jamais. Il y a plusieurs facteurs à considérer avant de franchir le pas.

Tableau de comparaison

Comparaison entre l'achat d'une maison et la location d'une maison
Acheter une maison Louer une maison
Coût initialÉlevé - acompte, frais hypothécairesFaible - loyer du premier et du dernier mois et dépôt de garantie
entretienL'acheteur doit maintenirLe propriétaire doit maintenir
Modifications à la propriétéL'acheteur peut apporter des modifications, remodeler, ajouter à la propriétéLes locataires ne sont généralement pas autorisés à apporter des modifications à la propriété

Cela a-t-il un sens financier?

Pour la plupart des gens, acheter une maison est en partie une décision d'investissement. L'argent dépensé pour le loyer est souvent considéré comme de l'argent perdu - pour ne plus jamais être revu. Mais ce n'est pas l'image complète. La décision de louer ou d'acheter doit tenir compte de plusieurs variables:

  1. Intérêts hypothécaires
  2. Coût d'opportunité de l'acompte
  3. Les taxes
  4. Augmentation du loyer avec l'inflation
  5. Appréciation de la valeur de la maison
  6. Coûts transactionnels lors de l'achat
  7. Commissions de courtier lors de la vente
  8. Temps et efforts pour acheter, vendre et entretenir une maison (subjectif - difficile à quantifier)

Bien que chacun de ces facteurs puisse être un paramètre compliqué en soi, vous pouvez formuler des hypothèses réalistes pour démarrer votre analyse. À mesure que vous vous familiarisez avec le modèle de décision, vous pouvez le modifier pour ajouter plus de paramètres ou gérer plus de complexité.

Intérêts hypothécaires

En fonction de vos antécédents de crédit et de votre situation d'emploi / de revenu, le taux d'intérêt que vous obtiendrez se méfiera. Vous pouvez également décider si vous souhaitez contracter un prêt à taux fixe ou un prêt à taux variable. Pour l'analyse loyer vs achat, supposez un taux fixe. Disons que le montant de votre prêt est de 200 000 $ et que le taux d'intérêt est de 6, 5% (fixe) sur 20 ans. Cela équivaut à un taux mensuel d'environ 0, 54% et à 1 491 $ en paiements mensuels. Au cours des 20 dernières années, vous paierez 357 875 $ à votre prêteur, dont 200 000 $ serviront à rembourser votre prêt principal et 157 875 $ seront versés à titre d’intérêts.

Ce qui est intéressant au sujet des paiements hypothécaires, c'est que même si les paiements mensuels ne changent pas sur 20 ans, le montant de ce paiement mensuel fixe qui va vers les intérêts par rapport au montant qui réduit le capital impayé varie chaque mois. Autrement dit, au cours des premières années de votre prêt hypothécaire, une grande partie de vos paiements ira aux intérêts et vous aurez à peine à rogner sur le capital. Au cours des dernières années, la plupart de vos paiements seront versés au principal.

Dans notre exemple de 1 491 $ en paiements mensuels sur 20 ans, le paiement d'intérêt moyen est de 1 071 $ par mois la première année et seulement 51 $ la dernière année de votre hypothèque.

Pourquoi est-ce important?

Au cours des premières années de votre prêt hypothécaire, le montant de votre prêt en cours diminue à peine. Donc, si vous prévoyez de vivre dans la maison pendant seulement quelques années, votre avoir (valeur de la maison - montant du prêt en cours) n'est pas très élevé.

Coût d'opportunité de l'acompte

Un acompte décent (15% de la valeur de la maison) abaisse généralement le taux d'intérêt que vous devrez payer. Disons que vous déboursez 40 000 $ en mise de fonds lorsque vous achetez votre maison. Ces 40000 $ sont comme un investissement que vous faites dans un actif (votre maison), en espérant que l'actif s'appréciera. Si vous deviez investir 40 000 $ dans un compte d'épargne en ligne, vous pourriez gagner 5% d'intérêt (sans risque) chaque année. Si vous investissez dans des actions et que vous avez de la chance, les rendements pourraient être encore plus élevés.

En bref, vous renoncez à la possibilité d'investir ce montant dans d'autres actifs pouvant générer des rendements. Supposons que vous ayez d'autres opportunités d'investissement qui, vous le savez, vous donneront un certain (X) retour sur investissement. Ce «X» joue un rôle important dans le modèle financier de location contre achat.

Les taxes

Ce que vous payez

Lorsque vous achetez une maison, vous payez des taxes foncières. Selon l'endroit où vous habitez, la taxe foncière peut représenter environ 0, 5 à 1% de la valeur de votre maison.

Ce que vous économisez

Les impôts fonciers que vous payez ainsi que les paiements d'intérêts que vous effectuez dans l'année sont tous deux déductibles d'impôt. Le problème ici est que vous ne pouvez demander ces déductions fiscales que si vous détaillez vos déductions et ne prenez pas la déduction standard.

Combien vous économisez

Dans une simulation très basique des mathématiques, supposons que:

  • Taxe foncière annuelle = 2000 $ (A)
  • Paiements d'intérêts effectués dans l'année = 12 000 $ (B)
  • Déduction standard disponible = 8 000 $ (C)
  • Votre tranche d'imposition - 28%
  • Votre revenu - 85 000 $

Si vous achetez une maison et détaillez votre déduction, votre revenu imposable sera réduit de 14 000 $ (A + B). Si vous louez, votre revenu imposable sera réduit de 8 000 $ (C). Ainsi, «l'effet net» de l'achat d'une maison sur le revenu imposable est de 6 000 $ (A + BC). Et l'économie nette d'impôt par année est de 28% de 6 000 $ soit 1 680 $ .

Pour une hypothèque à taux fixe, les versements d'intérêts que vous effectuez seront les plus élevés de la première année et diminueront les années suivantes à mesure que votre capital impayé diminuera progressivement.

Augmentation du loyer avec l'inflation

En construisant un modèle financier pour comparer la location et l'achat d'une maison, nous pouvons supposer des paiements mensuels fixes avec une hypothèque à taux fixe. Mais dans le scénario de loyer, il est prévu que le loyer augmentera au cours des 20-30 prochaines années. L'augmentation annuelle du loyer peut être supposée être de 2 à 3% - en phase avec le taux d'inflation.

Vous devez comparer les flux de trésorerie pour l'achat (versement mensuel, cotisations du propriétaire, assurance, etc.) par rapport au loyer. Assurez-vous également de noter le coût d'opportunité de l'investissement de la différence (loyer - versement mensuel ou vice versa, selon le montant le plus élevé).

Appréciation de la valeur de la maison

À long terme (20-30 ans), on peut supposer que la valeur des maisons s'apprécie au rythme d'environ 5% chaque année. Selon l'endroit où vous vivez et si vous avez affaire à une maison unifamiliale, une maison en rangée ou un condo, ce pourcentage peut varier. Ce nombre a un impact substantiel sur le résultat du modèle financier location / achat.

Coûts transactionnels lors de l'achat

Il y a divers frais de transaction que vous devrez engager lors de l'achat d'une maison. Inspection de la maison, honoraires d'avocat, clôture d'hypothèque, honoraires d'agent, taxes, frais de dépôt, etc. Traitez ce montant comme vous traiteriez l'acompte (en termes de coût de manquer l'opportunité d'investir cet argent ailleurs).

Commissions de courtier lors de la vente

En règle générale, le vendeur paie une commission à la fois à l'acheteur et aux agents du vendeur. Avec 3% chacune, cette commission équivaut généralement à 6% de la valeur de la maison. Comme vous pouvez le deviner, cela a un impact significatif sur le modèle financier. Vous pouvez choisir de travailler sans agent et assumer 3% ou moins de frais de commission dans votre modèle.

Temps et effort

La recherche de la maison de vos rêves peut être éprouvante et peut prendre beaucoup de temps et d'efforts.

Lorsque vous louez, le propriétaire est responsable de réparer la plupart des choses qui vont mal dans la maison (plomberie, etc.). Mais lorsque vous achetez une maison, vous êtes responsable de tout l'entretien.

Les gens peuvent également avoir besoin de faire plusieurs retouches et de consacrer du temps et des efforts à vendre leur maison.

Ratios de loyer

Une façon de déterminer s'il faut acheter ou louer est de regarder le ratio de loyer: le prix d'achat d'une maison typique divisé par le loyer annuel d'une maison similaire. Lorsque le ratio de loyer est supérieur à 20, cela signifie que vous devriez envisager de louer. Entre 15 et 20 ans, penchez-vous pour la location à moins que vous ne trouviez une maison que vous aimez vraiment et que vous envisagiez d'y rester longtemps. Si le ratio de loyer est inférieur à 15, il est plus logique d'acheter.

Les ratios de loyer pour les principales régions métropolitaines des États-Unis sont disponibles sur le site Web du New York Times.

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